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19 de Agosto de 2022
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    Modelo de Ação de Cobrança de Comissão de Corretagem

    Existência de contrato de exclusividade. Compensação de Comissões. Responsabilidade do Vendedor e Comprador no contrato de corretagem.

    Nosso Acervo Jurídico, Advogado
    há 2 anos
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    EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA _____ VARA CÍVEL DA CAPITAL – ESTADO XXX

    XXX, brasileiro, estado civil, corretor de imóveis (CRECI XXX), portador da carteira de identidade RG nº XXX e inscrito no CPF/MF sob nº XXX, residente e domiciliado na XXX, com endereço eletrônico XXX, por sua advogada que esta subscreve, constituído na forma do incluso instrumento de mandato, vem, a presença de Vossa Excelência, propor a presente

    AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM

    IMOBILIÁRIA XXX, inscrita no CNPJ/MF sob o nº XXX e no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI) sob nº XXX, com endereço profissional na XXX;

    VENDEDOR XXX, brasileiro, inscrito no CPF/MF sob o n.º XXX e RG n.º XXX, residente e domiciliado à XXX;

    COMPRADOR XXX, brasileiro, inscrito no CPF/MF sob o nº XXX e RG sob o nº XXX, residente e domiciliado à XXX;

    consubstanciado nos motivos fáticos e de direito a seguir aduzidos.

    1. DOS BENEFÍCIOS DA JUSTIÇA GRATUITA

    A parte autora não tem condições de arcar com as despesas do processo, uma vez que são insuficientes seus recursos financeiros para pagar todas as despesas processuais, inclusive o recolhimento das custas iniciais.

    Destarte, formula pleito de gratuidade da justiça, o que faz por declaração de seu patrono, sob a égide do art. 99, § 4º c/c 105, in fine, ambos do CPC, quando tal prerrogativa se encontra inserta no instrumento procuratório acostado.

    2. BREVE RESUMO DA DEMANDA

    A presente demanda tem por objeto a cobrança do valor de R$ 10.000 (dez mil reais), referente à comissão de corretagem devida ao autor pela venda do imóvel localizado no Edifício L, localizado no endereço XXX, realizada em parceria com a imobiliária XXX, ora requerida.

    Conforme será visto adiante, a imobiliária XXX se recusa a pagar a comissão devida do Edifício L ao autor, tendo em vista existência de um suposto contrato de exclusividade de outro imóvel, o Edifício M, venda realizada exclusivamente pelo autor.

    Assim, o que a imobiliária XXX pretende fazer é uma “compensação de comissões de corretagens”, ainda que o autor não tenha tido qualquer conhecimento sobre o suposto contrato de exclusividade existente entre o proprietário e a imobiliária XXX sobre o Edifício M.

    Dessa forma, se torna necessário, para entender o contexto fático da presente demanda, narrar os processos de negociação e alienação dos imóveis do Edifício M e, após, do Edifício L.

    3. DOS FATOS

    3.1. Da Negociação e Venda da Unidade no Edifício M

    O autor, por meio de trabalhos de captação realizados pelo sítio eletrônico XXX, no dia XX de janeiro de 2019, entrou em contato com o Comprador XXX, através de seu número de telefone XXX, para obter autorização do referido proprietário acerca da divulgação e venda de seu apartamento localizado no Edifício M.

    Importante ressaltar que foi acordado entre o autor e o Sr. Comprador XXX a taxa de corretagem no percentual de 5% (cinco por cento) do valor total da venda do referido imóvel.

    Na oportunidade, o requerido Comprador XXX informou ao autor que o referido imóvel estava com a requerida Imobiliária XXX, porém o gerente de vendas havia informado sobre a ausência de problemas na contratação de outros corretores. Dessa forma, houve a autorização expressa para o autor anunciar e vender a unidade do Edifício M.

    Em razão da autorização do proprietário e da informação repassada acerca da inexistência de contrato de exclusividade com a imobiliária XXX, o autor solicitou algumas fotos do imóvel para começar a divulgação do imóvel (Anexo XXX).

    Cabe salientar que todas as provas das conversas mantidas entre autor e o requerido Comprador XXX estão em anexo (Anexo XXX).

    Assim, em virtude da divulgação realizada pelo autor através do sítio eletrônico XXX, um cliente solicitou a realização de visita no apartamento do Edifício M. O autor e o requerido Comprador XXX apresentaram o apartamento ao cliente no dia XXX.

    Portanto, com a realização da publicidade da unidade efetuada exclusivamente pelo autor, e toda a dedicação auferida pelo corretor de imóvel na intermediação da venda, o cliente, após o processo de negociação, resolveu adquiri-lo do requerido Comprador XXX.

    Portanto, no dia XXX, foi firmado e assinado o Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda entre as partes (Anexo XXX) da unidade localizada no Edifício M.

    Verifica-se, assim, que, quanto ao Edifício M, o autor que realizou toda a divulgação e negociação entre as partes, efetivando todas as visitas, conversas e tratativas, até que fosse firmado negócio jurídico para que fosse realizada a venda da unidade do Edifício M, conforme demonstrado pelos Anexos das mensagens trocadas entre o autor e os clientes.

    Portanto, é incontroverso que o autor intermediou a venda do imóvel do Edifício M entre as partes, tendo, inclusive, recebido devidamente os seus honorários de corretagem. Nesse sentido, a cláusula XXX do instrumento particular em anexo consta expressamente que a transação imobiliária foi intermediada pelo autor.

    3.2. Da Venda da Unidade no Edifício L

    Paralela à negociação e transação da unidade do Edifício M, o Comprador XXX, no dia XXX, por livre e espontânea vontade, solicitou novamente os serviços de corretagem do autor com o fim de adquirir um imóvel no XXX. Nesse sentido, o autor encaminhou várias opções ao Comprador XXX e esse, por sua vez, encaminhou várias outras que estavam disponíveis no mercado, de outros corretores e imobiliária.

    Assim, no dia XXX, o Comprador XXX solicitou visita no Edifício L, localizado na Rua XXX. O referido imóvel era captação da Imobiliária XXX. Por essa razão, o autor solicitou a realização de parceria entre eles, proposta aceita pela imobiliária de imediato (cada corretor teria direito à metade da taxa de comissão, caso a venda se concretizasse).

    No dia XXX, o autor encaminhou a confirmação de proposta pelo Comprador XXX para aquisição do imóvel localizado no Edifício L à imobiliária XXX.

    Após isso, o autor e o gerente de vendas da Imobiliária XXX acertaram os detalhes para a elaboração do contrato de compra e venda do imóvel.

    No dia XXX, encaminhada ao autor a minuta do contrato de compra e venda do imóvel, percebeu-se que não havia qualquer menção acerca da sua comissão de corretagem. Na ocasião o gerente de vendas da Imobiliária XXX informou que a Vendedora XXX, proprietária da unidade do Edifício L, pediu para alterar a Cláusula XXX, para o fim de constar apenas a Imobiliária XXX como intermediadora da negociação de venda. Contudo, o gerente de vendas tranquilizou o autor, afirmando que isso não acarretaria qualquer problema, uma vez que a Imobiliária XXX se comprometeria a assinar um termo de compromisso paralelo ao contrato, constando expressamente a sua comissão de corretagem.

    O autor, assim, confiou na promessa realizada pelo gerente de vendas da Imobiliária XXX.

    Ocorre, Excelência, que esse termo de compromisso nunca foi confeccionado pela Imobiliária XXX. O negócio jurídico foi concluído entre as partes e a comissão de corretagem foi paga integralmente à Imobiliária XXX.

    O autor, então, entrou em contato com o gerente de vendas da Imobiliária XX, ocasião em que o funcionário esclareceu que a comissão de corretagem do Edifício L não poderia ser rateada entre as partes, conforme combinado, uma vez que existia um suposto contrato de exclusividade do Edifício M com a Imobiliária XXX. Assim, segundo o gerente de vendas, a comissão de corretagem do Edifício M, recebida integralmente pelo autor, deveria ter sido rateada entre ele e a Imobiliária XXX.

    Assim, a Imobiliária XXX e o Comprador XXX se recusam a pagar a comissão de corretagem devida ao autor, sobre a venda do imóvel L (já finalizada e paga a comissão exclusivamente à Imobiliária XXX), aparentemente tentando compensar essa comissão com a comissão do Edifício M.

    Assim, ainda que ciente de toda a conjuntura realizada pelo autor para a concretização e efetivação de ambos os negócios jurídicos, Imobiliária XXX se nega a cumprir sua obrigação de pagar a comissão de corretagem do Edifício L ao autor, correspondendo ao valor de XXX.

    Sendo assim, e diante de inúmeras tentativas extrajudiciais de receber o valor devido, não viu o autor outra alternativa senão a propositura da presente demanda.

    4. DA FUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA

    No caso dos autos, é cediço que o autor teve pleno e exclusivo êxito na intermediação, negociação e conclusão da venda da unidade do Edifício M, bem como quanto na aproximação das partes no negócio jurídico referente à unidade do Edifício L. Assim, é inconteste o seu direito ao recebimento da taxa de comissão, consistente na remuneração de trabalho do corretor, em ambos os negócios jurídicos:

    Art. 724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.

    No caso, o valor de 5% (cinco por cento) que fora acordado entre as partes pertinente à comissão de corretagem foi fixado com base na tabela de honorários de serviços profissionais de corretagem, extraída do sítio eletrônico da Federação Nacional de Corretores de Imóveis.

    Neste sentido, acerca do contrato de corretagem, leciona Paulo Nader:

    “Forma-se o contrato de corretagem ou mediação quando uma pessoa, denominada corretor ou mediador, obriga-se perante o seu cliente a se empenhar em aproxima-lo de terceiro, indicado ou não, visando à realização de negócios, mediante retribuição condicionada à eficácia de seu trabalho (...)

    Como o contrato é aleatório, o corretor somente fará jus à remuneração se alcançar resultado positivo em seu trabalho. Este se caracteriza quando consegue promover o negócio previsto, colocando o cliente em contato com terceiro interessado, seguindo-se a efetivação do ato negociação (Curso de Direito Civil 2016, Vol. 3 - Contratos)”

    Neste contexto, a obrigação de pagar a comissão de corretagem é evidente e não restam dúvidas quanto à obrigatoriedade do pagamento pelos requeridos.

    Nesse sentido, o Comprador XXX, no que tange à unidade do Edifício L, procurou diretamente o autor para o fim de ajudá-lo a intermediar a aquisição do imóvel. Com essa finalidade, então, o autor entrou em contato com os corretores responsáveis pela divulgação do imóvel e marcou as visitas, as quais, ressalta-se, esteve sempre presente. Ademais, o autor esteve sempre à disposição do Comprador XXX para o fim de prestar todas as informações sobre o andamento do negócio, com a devida diligência e prudência.

    O mero fato de o Comprador XXX possuir uma relação anterior com a requerida Imobiliária XXX (e supostamente um contrato de exclusividade de venda da unidade do Edifício M), não pode excluir e anular todo o trabalho prestado pelo autor em ambas as negociações.

    Ora, ademais, o autor não pode ser prejudicado em razão da má fé do Comprador XXX (ao autorizar o autor a divulgar e vender o imóvel do Edifício M, ocultando o fato de existir contrato de exclusividade), bem como da suposta desídia e omissão da Imobiliária XXX na venda do referido imóvel.

    Além do mais, não há como reconhecer que o contrato de corretagem de venda de imóveis com cláusula de exclusividade, firmado exclusivamente entre os requeridos, possa surtir efeitos contra o autor. Assim, a discussão sobre o eventual descumprimento dessa cláusula contratual deve ser discutida somente entre as partes figurantes do contrato. Nesse sentido, a Imobiliária, decerto, deveria e poderia cobrar a comissão de corretagem sobre o imóvel do Edifício M, acaso tenha de fato direito, do Comprador XXX, e não do autor.

    O autor, assim, não pode ser prejudicado em virtude de descumprimento contratual de contrato que sequer fez parte e que não causou! Ainda, Excelência, cláusula de exclusividade essa que o próprio Comprador XXX informou expressamente ao autor que não vigia mais, conforme a prova acostada aos autos, demonstrando, portanto, a incontestável boa-fé do autor.

    O que fica claro, portanto, é que o autor faz jus ao pagamento de comissão de corretagem relativa ao imóvel localizado no Edifício L. Direito esse, inclusive, reconhecido pela própria Imobiliária XXX, na pessoa do seu gerente de vendas, inúmeras vezes.

    Portanto, a “compensação” entre comissões de corretagem a qual os requeridos desejam impor ao autor, além de se mostrar extremamente imoral, é ilegal, causando grave prejuízo ao autor, que prestou devidamente seus serviços com êxito e merece ser remunerado, bem como configura indevido enriquecimento ilícito dos requeridos.

    Pois bem, destaca-se, ainda, que a ausência de contrato de corretagem escrito entre as partes não obsta a apreciação da relação jurídica entre elas existente. Nessas condições, vem sendo aceito pelos tribunais o entendimento admitindo a forma verbal do contrato de corretagem imobiliária, a fim de reger a relação das partes acordantes:

    DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO VERBAL DE CORRETAGEM. COMPRA DE IMÓVEL. ARTIGOS 722 E 725 DO CÓDIGO CIVIL. COMISSÃO DEVIDA. APELAÇÃO NÃO PROVIDA. Nos termos dos artigos 722 e 725, do Código Civil, é devida a comissão ao corretor em razão de contrato de corretagem, que tanto pode ser escrito quanto verbal. A simples comprovação de que houve aproximação útil efetivada é hábil a obrigar o contratante perante o corretor, se realizado o negócio por efeito dos trabalhos deste. Recursos conhecidos e desprovidos."(TJDFT Acórdão n.457902, 20040111065282APC, Relator: ANA MARIA DUARTE AMARANTE BRITO, 6ª Turma Cível, Data de Julgamento: 20/10/2010, Publicado no DJE: 24/02/2011. Pág.: 172).

    Ação de cobrança. Corretagem. Contrato verbal. Provas que demonstram a contratação do autor/apelado para a corretagem. Atividade de intermediação. Essência. Comissão devida. - É dispensável o contrato escrito para a caracterização da intermediação na venda de imóveis, desde que provada a aproximação das partes que resultou na efetivação do negócio. - A atividade de corretagem assenta-se, essencialmente, na intermediação da negociação entre as partes, com a aproximação do comprador ao vendedor, sendo a conclusão do negócio mera condição de exigibilidade da comissão. (TJMGAPELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0145.11.001950-5/001 - Comarca de Juiz de Fora - Apelante: Maria das Graças Eugênio - Apelado: José Braz Coonsol)

    Apelação cível - Comissão de corretagem - Contrato verbal - Ação de cobrança julgada procedente - Aproximação dos interessados que resultou na venda do imóvel - Resultado útil verificado - Requisitos preenchidos - Inocorrência de motivos suficientes para eximir os apelantes do pagamento da comissão a que se obrigaram - Remuneração da corretora devida - Controvérsia acerca do percentual da comissão - Ausência de ajuste expresso - Prevalência do percentual mínimo previsto na tabela de comissões da categoria e que é usualmente praticado no mercado - Sentença confirmada - Recurso desprovido. - Embora não tenham as partes ajustado por escrito a comissão sobre a venda do imóvel, ante a intermediação exitosa ocorrida por diligência da apelada é devida a comissão no percentual de tabela e praticado ordinariamente. Assim, não conseguindo os apelantes demonstrar tenha sido em percentual diverso, a cobrança no valor pretendido é procedente (TJPR - AC 0332227-4 - Cascavel - 11ª C.Cív. - Rel. Des. Mário Rau - J. 1º.11.2006)

    Portanto, devidamente amparado pelo vasto e pacífico entendimento, o autor possui direito no tocante ao recebimento da verba de corretagem mediante contrato informal firmado junto ao requerido Comprador XXX, haja vista todo esforço e dedicação para a efetivação dos negócios, os quais não se concretizariam sem a sua efetiva participação.

    Estabelece, por fim, o art. 728 do Código Civil que, “se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário”. A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu que, se um corretor de imóveis faz a aproximação entre o comprador e o dono da propriedade, e o negócio se concretiza, ele faz jus à comissão, ainda que não tenha participado do processo de conclusão da compra e venda:

    CIVIL E EMPRESARIAL. INTERMEDIAÇÃO OU CORRETAGEM PARA A VENDA DE IMÓVEL. APROXIMAÇÃO ÚTIL DAS PARTES. VENDA APÓS O PRAZO ESTIPULADO EM CONTRATO. COMISSÃO DEVIDA. - A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial. Aplicação da Súmula 7/STJ. - Para que seja devida a comissão, basta a aproximação das partes e a conclusão bem sucedida de negócio jurídico. A participação efetiva do corretor na negociação do contrato é circunstância que não desempenha, via de regra, papel essencial no adimplemento de sua prestação. Portanto, esse auxílio, posterior à aproximação e até a celebração do contrato, não pode ser colocado como condição para o pagamento da comissão devida pelo comitente. - Se após o término do prazo estipulado no contrato de corretagem vier a se realizar o negócio jurídico visado, por efeitos dos trabalhos do corretor, a corretagem ser-lhe-á devida. Recurso especial improvido. (STJ – 3ª T., REsp 1.072.397/RS, Rel. Min. Nancy Andrighi, DJ 09.10.2009)

    Assim, comprovada a autorização dada ao autor para realizar a intermediação, bem como que este praticou os atos ensejadores do negócio, a ele cabe receber a respectiva comissão de corretagem.

    Quanto à legitimidade passiva dos requeridos, cumpre ressaltar que o Superior Tribunal de Justiça, no Recurso Especial 1.288.450-AM, pacificou a tese de que, em regra, a obrigação de pagar a comissão de corretagem é daquele que efetivamente contratou o corretor, não importando se comprador ou vendedor. Por outro lado, havendo cláusula contratual prevendo a obrigação de uma das partes em pagar a referida comissão, a cláusula contratual prevalecerá.

    Excelência, in casu, inicialmente, a requerida Imobiliária XXX, por ter recebido integralmente a comissão de corretagem no imóvel do Edifício L, no valor de R$ XXX, ainda que ciente dos serviços de corretagem prestados pelo autor, deve ser condenada ao pagamento do valor de R$ XXX ao autor, em razão da parceria firmada entre eles no início do negócio, sob pena de grave enriquecimento ilícito.

    Por outro lado, subsidiariamente, caso Vossa Excelência não entenda pela responsabilidade da requerida Imobiliária XXX, devem ser condenados o Vendedor XXX, uma vez que, pelo contrato de compra e venda do imóvel, foi o responsável pelo pagamento da comissão de corretagem. Inclusive, o Vendedor XXX tinha conhecimento e ciência da atuação do autor na intermediação da venda do referido imóvel.

    Por fim, subsidiariamente, caso Vossa Excelência não entenda pela responsabilidade dos requeridos Imobiliária XXX e Vendedor XXX, o requerido Comprador XXX deve ser condenado, uma vez que, no caso do Edifício M, autorizou expressamente o autor a divulgar e a vender o seu imóvel, bem como, quanto ao Edifício L, procurou diretamente o autor para ajudá-lo a intermediar na aquisição da unidade.

    Diante de todo o contexto, o montante a ser pago a titulo de comissão de corretagem ao autor é de 2,5% (dois por cento e meio) do valor firmado entre as partes relativo à venda do imóvel da unidade L (R$ XXXX), perfazendo o montante de R$ XXX, atualizado com juros e correção monetária legais, a partir da data da efetivação do negócio.

    5. DOS PEDIDOS

    Diante do exposto, requer:

    a) A procedência da ação, para condenar a requerida Imobiliária XXX, ao pagamento do montante de XXX, atualizado com juros e correção monetária legais, a partir da data da efetivação do negócio;

    b) Subsidiariamente, caso Vossa Excelência não entenda pela responsabilidade da primeira requerida, a condenação Vendedor XXX ao pagamento do montante de XXX, atualizado com juros e correção monetária legais, a partir da data da efetivação do negócio;

    c) Subsidiariamente, caso Vossa Excelência não entenda pela responsabilidade da primeira requerida e do requerido citado no item b, a condenação do requerido Comprador XXX ao pagamento do montante de XXX, atualizado com juros e correção monetária legais, a partir da data da efetivação do negócio;

    d) A citação dos requeridos, nos endereços referidos, para apresentar resposta, sob pena de revelia e confissão quanto à matéria de fato;

    e) A concessão dos benefícios da Assistência Judiciária Gratuita, em sua totalidade, por tratar-se o autor de pessoa pobre na acepção jurídica do termo, cuja situação econômica não permite arcar com as custas e despesas processuais, sem prejuízo alimentar próprio ou de sua família, como estabelece o parágrafo único, do artigo , da Lei 1060/50;

    f) A condenação dos requeridos em custas e honorários de sucumbência.

    O autor, nesse momento, manifesta-se pela ausência de interesse na realização da audiência de conciliação e mediação, nos termos do artigo 319, inciso VII, do Código de Processo Civil.

    Protesta por todos os meios de prova em direito admitidos.

    Dá-se à causa o valor de XXX.

    Termos em que pede deferimento.

    Local, data.

    ADVOGADO, OAB.

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